Faiz oranlarının yükseldiği ve değişken faizli konut kredilerinin kullanımının arttığı bir dönemde araştırmacılar düşük gelirli kişilerin değişken faiz riskiyle daha fazla karşı karşıya kaldıklarını söylemektedirler. Yapılan araştırmalar, en kısa sürede bir ev satın almak isteyen tüketicilerin genellikle sabit faizli konut kredilerini tercih ettiklerini de göstermektedir.

 

Değişken faizli konut kredilerini, yüksek gelir düzeyine sahip ve eğitimli insanların tercih ettiklerini söylemek mümkündür. Bunun nedeni, bu gruptaki tüketicilerin ileriki dönemde meydana gelebilecek yüksek faiz düzeylerini karşılayabilecek gelir düzeyine sahip olmalarıdır. Ancak son zamanlarda kredibilitesi düşük olan yatırımcıların da değişken faizli konut kredileri kullandıkları gözlemlenmektedir. Bu ise söz konusu yatırımcıların, ileriki dönemde faiz oranlarında ani yükselişler vuku bulması durumunda, karşılamayacakları ölçüde bir riskle karşı karşıya kalmalarına yol açmaktadır. Bu nedenle kredi kuruluşlarının özellikle düşük gelirli ve eğitim seviyesi düşük yatırımcıları, değişken faizin yol açabileceği riskler konusunda detaylı olarak bilgilendirmesi büyük önem taşımaktadır.

ABD'de yapılan bir araştırmada, konut kredisi kullanan yatırımcıların yüzde 7'sinin 7 yıl vadeli sabit karma kredi kullandığı ortaya çıkmıştır. Sabit karma kredide yatırımcı ilk 7 yıllık dönemde kullandığı konut kredisi için sabit bir faiz ödemekte ve sonrasında kredi kuruluşu ile yatırımcı arasında sözleşme aşamasında daha önceden belirlenen bir endekse göre belirlenen değişken faiz ödemeli bir döneme geçilmektedir.

Amerikan Tüketici Federasyonu'nun (Consumer Federation of America-CFA), 8-11 Temmuz 2004 tarihleri arasında Opinion Research Corporation International'a yaptırdığı bir araştırmada, Amerikalılar'ın hangi tür konut kredilerini, hangi sebeplerle tercih ettiklerine ilişkin olarak yaptırdığı bir araştırma sonucunda;

-Amerikalılar'ın çoğunluğu tarafından vade boyunca yapılacak ödemelerin, konut kredisinin kullanıldığı andan itibaren bilinmesi sebebiyle ve ileriki dönemde faiz oranlarının aniden yükselmesi riskinden korunmak amacıyla genellikle sabit faizli konut kredisinin tercih edildiği,

-Yatırımcıların yüzde 64'ünün 30 yıl vadeli sabit konut kredisini,

-Yatırımcıların yüzde 25'inin değişken faizli konut kredisini,

-Yatırımcıların yüzde 7'sinin ise 7 yıllık sabit karma konut kredisini, tercih ettikleri tespit edilmiştir.

Sabit faizli konut kredisini tercih eden yatırımcıların öne sürdükleri gerekçeler şunlardır:

-Bu gruptaki yatırımcıların yüzde 92'si tüm kredi vadesi boyunca ayda ne kadar taksit ödeyeceğini bilmek istemektedir.

-Yatırımcıların yüzde 88'i için değişken faizli konut kredisi, faizler yükseldiğinde daha fazla tutarda taksit ödemek anlamına gelmektedir.

-Yatırımcıların yüzde 81'i, değişken faizli konut kredisinde, faizlerin aniden yükselmesi durumunda, taksitlerin ödenememesi riski ile karşı karşıya gelineceği düşünülmektedir.

Bazı uzmanlar sabit faizli konut kredisini tercih eden yatırımcıların, genellikle orta gelir ve eğitim düzeyindeki insanlardan oluştuğunu ifade etmektedir. Ancak yukarıda detayları verilen araştırma sonucunda, bunun tersi bir durum ortaya çıkmaktadır. Yıllık gelir toplamı 75.000 ABD Doları'nın üzerinde olan yatırımcıların yüzde 76'sı sabit faizli konut kredilerini tercih etmektedir. Bunların yüzde 70'i üniversite mezunu ve yüzde 75'i 45 ila 64 yaşları arasındadır.

Amerikan Tüketici Federasyonu'ndan Brobeck, bazı ekonomistlerin tüketicileri değişken faizli konut kredisinden ziyade, başlangıçta faiz oranının daha yüksek olabildiği sabit faizli konut kredisi kullanmaya teşvik ettiklerini, ancak sabit faizli konut kredisini tercih eden tüketicilerin, bunu sadece faizlerin yükselmesi riskinin farkında olmaları sebebiyle değil, aynı zamanda potansiyel riskleri de (taksitleri ödeyememe, likidite sıkıntısına düşme, ödeyememe sebebiyle krediyi erken kapatma zorunluluğu ile karşı karşıya kalma vb.) göz önünde bulundurmaları sebebiyle yaptıklarını söylemektedir.

Değişken faizli konut kredisini tercih eden yatırımcılar açısından, bu kredi türünün riskleri konusunda yeteri derecede bilgilendirilmeleri gerektiğini bir kez daha vurgulamak gerektiği düşünülmektedir. Yapılan araştırma sonucunda;

-18-24 yaş arasındaki yatırımcıların yüzde 32'sinin değişken faizli konut kredisini tercih etmelerine karşılık, 45-64 yaş arasındaki yatırımcıların sadece yüzde 19'unun bu kredi türünü tercih ettikleri,

-Yıllık geliri 25.000 Amerikan Doları'nın altında olan yatırımcıların yüzde 33'ünün değişken faizli konut kredilerini tercih etmelerine karşılık, yıllık geliri 50.000 Amerikan Doları'nın üzerinde olan yatırımcıların sadece yüzde 20'sinin bu kredi türünü tercih ettikleri,

-Lise mezunu yatırımcıların yüzde 26'sının değişken faizli konut kredisini tercih etmelerine karşılık, üniversite mezunu yatırımcıların sadece yüzde 21'inin değişken faizli konut kredilerini tercih ettikleri, sonuçlarına ulaşılmıştır.

Yukarıdaki araştırma sonuçları da göstermektedir ki, değişken faizli konut kredisi genellikle, piyasa tecrübesi daha az olan ve eğitim seviyesi daha düşük olan yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. Bunun en önemli sebebinin ise, bu gruptaki yatırımcıların faiz riskini tam olarak anlayabilecek finans bilgisine sahip olmamaları olduğu ileri sürülmektedir.

Yapılan araştırmalar, değişken faizi konut kredisini tercih eden yatırımcıların, sabit faizli konut kredisini tercih eden yatırımcılara göre, bu tercihlerinin sebepleri konusunda daha az emin olduklarını göstermektedir. Söz konusu yatırımcılar ileride faizlerin artmayacağı beklentisi içerisindedir ve ilk yedi yılda kredi kapatmayı planladıklarından faizlerin yükselmesi riskini önemsememektedir.

Diğer taraftan, değişken faizli konut kredisini tercih eden yatırımcılar, sabit faizli konut kredisini tercih eden yatırımcılara göre faiz riskinin daha az farkındadırlar. Yapılan araştırmaya katılan her yatırımcıya, eğer 200.000 dolarlık ve 30 yıllık değişken faizli bir konut kredisinde faiz oranı yüzde 6 iken -yıllık taksit tutarı 14.400 dolardır- faiz oranında yüzde 2 oranında bir artış olduğunda taksit tutarının ne olacağı sorulduğunda;

-18-24 yaş arasında olan yatırımcıların yüzde 46'sının, yıllık geliri 25.000 doların altında olan yatırımcıların yüzde 44'ünün ve lise diploması olmayanların yüzde 50'sinin (ve toplam yatırımcıların yüzde 35'inin) bu soruya yanıt veremedikleri,

-Bu soruya cevap veren yatırımcıların ise gerçek taksit tutarından daha az bir taksit tutarı tahmin ettikleri,

sonuçlarına ulaşılmıştır.

Tüketici tarafından kullanılan değişken faizli konut kredisinde başlangıç faizinin yüzde 6 olduğu varsayımı ile, faiz oranlarında meydana gelecek değişik oranlardaki artışlar karşısında, tüketici tarafından ödenecek taksit tutarlarının ne olacağına ilişkin örnek bir uygulama aşağıda verilmiştir.

Kredi tutarı Yüzde 1 artış Yüzde 2 artış Yüzde 4 artış

100.000 dolar 780 1.600 3.300

Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere, faiz oranlarındaki küçük oranlı artışlar dahi, yatırımcı tarafından ödenecek taksit tutarlarını büyük ölçüde artırmaktadır.

Eğer tüketiciler tarafından, kullanılan konut kredilerinin 5 yıl içerisinde kapatılması planlanıyorsa, o takdirde değişken faizli kredi kullanmanın bünyesinde taşıdığı faiz riski düşük olabilmektedir. Değişken faizli konut kredisi kullanılması durumunda ve faiz oranlarında çok büyük bir artış olmayacağı varsayımı ile, tüketici tarafından değişken faizli konut kredisi kullanmanın maliyeti, sabit faizli konut kredisi kullanmanın maliyetine göre daha düşük olabilmektedir. Bu nedenle tüketici tarafından hangi tip konut kredisi kullanılacağı kararının verilmesinde, kullanılan kredinin vadesi, faiz oranlarına ilişkin geleceğe dönük beklentiler, tüketicilerin ileride meydana gelebilecek faiz yükselmelerini finanse edebilecek gelir düzeyine sahip olup olmamaları vb. etkenler büyük önem taşımaktadır.

Hangi tip konut kredisinin kullanılacağı tamamen tüketicinin tercihine kalmakla birlikte, değişken faizli konut kredileri konusunda gelir düzeyi düşük olan yatırımcıların bu kredi türünü tercih etme konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekmekte olup, kredi kuruluşları tarafından da yatırımcılara değişken faizli kredi kullanmanın tüm risklerinin detaylı olarak anlatılması ve tüketicilerin bu riskleri bilerek değişken faizli konut kredisi kullanma kararını almalarını sağlamaları büyük önem taşımaktadır.

YORUM - ARİF UĞUR - SPK UZMANI / DÜNYA GAZETESİ