Kat Mülkiyeti Kanunu
Kaynak: toki.gov.tr
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayı: 12038
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 4 Sayfa: 2932
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza,
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu
kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı
nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiye-
tine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu
kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalnız
esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanıl-
maya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bö-
lümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya
o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kuru-
lan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa
kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin
ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiye-
tine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Ka-
nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip
olanlara da (kat irtifak sahibi);
KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK - 3)
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen
ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede
(Sözleşme);
Denir.
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-
lantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca
tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı
yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan
ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler,
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve or-
tak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup ba-
ğımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,ku-
yu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve
televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet
merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna
girer.
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi ha-
linde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya
kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve
başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı ku-
rulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan
irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütük-
teki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide
olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tah-
sis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça-
sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlar-
dan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu
haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin hakla-
riyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde,
eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya kira-
lanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde
ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabi-
lir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Önceiikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti ku-
rulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağ-
lanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı
sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bu-
lunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili
diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tes-
cil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla
bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-
ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili ge-
nel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda
yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait ge-
nel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne
tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu di-
lekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimen-
kulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin
ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gös-
terilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için ve-
rilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı ba-
ğımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle
bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bü-
tün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu beledi-
yece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet
planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse
yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tas-
dikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden
tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin-
de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlan-
mış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
planı.
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru ken-
disine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya
istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı
zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütük-
ler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümle-
rine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı
tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde
belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örne-
ği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapıl-
mamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve
tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının
buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentle-
rine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı
ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte
ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat
irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın
kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve
yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar
hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilme-
si, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının
tesciline
ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız
bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına da-
yanılarak yapılır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu ka-
nunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı
bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payla-
rı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının,
sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen
borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına
sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak ta-
yin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına
dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı
fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya
başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde
kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve
ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahat-
sız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak-
la, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölüm-
lerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden her-
hangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine
getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malikle-
rinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve te-
sisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde
ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ta-
van, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağ-
lantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar ver-
meyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile ver-
diği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden
her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplana-
cak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koru-
ma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa
payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vaz-
geçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya
lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat mali-
ki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim
planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapıla-
bilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep
olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gide-
re sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları
oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksi-
ne sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden
bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin ona-
rımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını
karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına si-
gorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta
bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin,
20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazmi-
natından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve
müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu
kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu
ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat ma-
liklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son
fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen
kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki
tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya
tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa,
o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye
ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bö-
lüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin ye-
niden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından
faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla otu-
ranlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada
başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız
bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak
gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza
laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşme-
leri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehane-
ler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde
sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali
gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda
ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı
gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla
açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün ba-
ğımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları
ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar
için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müsta-
kil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden
istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin-
deki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa
payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının
bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları
oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut
farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hak-
kında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep
olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde
gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı
olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola-
rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı
ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa
ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde,
ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana
göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve
yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak,
yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırı-
lan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmez-
se, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakı-
nın, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında,
devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre
içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin
bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Anagayrimenkulün Yönetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim
tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından
kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yöne-
tici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden
doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün
kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların
külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki-
yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim pla-
nına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat ma-
liklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en
az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir
taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu
her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halin-
de, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımın-
dan yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç
bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla
verilir.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hak-
kına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız
bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu
bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün
oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne
alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde
hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir;ancak aynı
kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
IV - Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yöne-
tim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat
malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri
arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneti-
ciler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara
bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numara-
ları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplan-
tıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu ay-
kırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa
dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikle-
ri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdaha-
lesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlar-
da bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kara-
rını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lü-
zumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı
mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak
hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ve-
ya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu
kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atan-
ması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen
yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden
atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöne-
tici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat
maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince
atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe,
kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa,
onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart
edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması ha-
linde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapı-
sı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu
yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin
başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alın-
masına kesin olarak hükmolunur.
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim pla-
nında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi
bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta
için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip mik-
tarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan iş-
ler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yöne-
tim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yet-
kili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın
kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat malik-
lerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülki-
yeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere mu-
teber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı göste-
rilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapı-
lan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci madde-
de sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin bel-
geleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yöneti-
ci tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin
son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecik-
meksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara
göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat ma-
likinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imza-
ları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak
yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir
ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri
ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkra-
sında belirtilen belgelerden sayılır.
III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman
yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,ana-
gayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan
giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun
yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden
istenebilir.
IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından
noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse,
yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi
feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat
maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret ta-
yin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasın-
dan atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katı-
lacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış
ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin ya-
rısına katılmaz.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı
olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebi-
lir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa;
bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,
hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek -12)
|
'da ara..
